築３８年になる自宅を売却予定です。見た目はともあれ、一般的に建物の価値は無い築年数だと思いますが、
建物の不具合について保証しないといけないのでしょうか？

ご質問くらいの築年数の一戸建てを売却する際は「現状での引渡し」「瑕疵担保責任免責」といった特約事項を盛り込みます。

または、土地（古家あり）として売却するケースもあります。不動産会社にその旨を伝え、契約の際は売買契約書にその記載がある事を確認しておきましょう。