子供が産まれるのを機に、自宅マンション（ＤＩＮＫＳ向け、ローン無し）から住み替えを考えています。売却して購入物件の資金にするか、賃貸に出して長期的に投資物件として所有するか悩んでいます。

お子様が産まれるとのこと、おめでとうございます。ＤＩＮＫＳ向けのマンションですとお子様もいると手狭ですし、泣き声などの心配もありますから住み替えには良いタイミングかもしれませんね。ご所有のマンションはローンも無いとのことなので賃貸に出されるのが良さそうです。ただ、賃貸に出す際のリフォーム費用（都度退去時も）、管理費、修繕積立金、固定資産税などの合計を月割にして相殺してもなお、収入と言える程度の賃料が取れることが条件と言えます。まずは賃料査定をしてみましょう。